中新河南网9月18日电：9月17日，开封市示范区法院“下沉老法官化解团队”迎来一位特殊的访客，河南某物业服务有限公司负责人专程送来一面写有“倾心调解化纷争，公正司法护和谐”的锦旗，对老法官刘海涛高效化解物业服务合同纠纷系列案件表达谢意。

  “没想到仅用半个月，综治中心就帮我们化解了12件纠纷，近12万元欠款履行完毕。”该负责人感慨道。

 

  9月3日，示范区法院立案庭精准识别出25件涉某物业公司的物业服务合同纠纷。鉴于该批案件涉及同一小区、标的较小且适宜调解，遂流转至“下沉老法官化解团队”开展先行调解工作。

 

  接收该批纠纷后，老法官刘海涛与书记员张赛通过梳理证据材料和实地走访，逐一归纳25户业主欠费的深层原因。经排查，业主拒缴物业费的理由五花八门：有的不满保洁不到位、电梯监控等公共设施损坏长期失修；有的系开发商遗留的墙体开裂、渗漏等质量问题，业主维权无门，遂将不满转嫁于物业；此外，亦有房屋长期空置、家庭经济困难等客观情形……

 

  “这批案件若径行裁判，即便物业公司胜诉，业主心结未解，服务矛盾依旧存在，下一步欠费还会产生，难以实现案结事了。”刘海涛分析道。团队研判后确定调解思路：坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，逐案施策、分类化解，力争将纠纷实质化解在诉前。

 

  调解伊始，老法官刘海涛便依托区综治中心平台，联合住建局、司法局工作人员及法律援助律师启动多方联动化解机制，坚持“一把钥匙开一把锁”，不把追缴物业费作为唯一目标，而是着力解开业主心结、解决实际问题。

 

  对物业服务确实存在瑕疵的，由住建局工作人员发挥行业主管优势，客观指出物业公司在保洁频次、设施维护等方面的不足，并督促其逐项作出整改承诺、明确整改时限，向业主当面反馈。

 

  对开发商遗留问题，刘海涛联动相关部门合力厘清责任：由住建局督促开发商限期修缮，物业协助对接报修；老法官发挥专业优势释法明理，司法局工作人员配合做好情绪疏导，共同引导业主依法维权。

对确有客观困难的，法律援助律师协同老法官核算欠费明细、制定个性化分期方案，促成双方达成分期缴费方案。

 

  经过持续半个月的努力，截至9月17日，该批25件案件中已有12件在未进入诉讼程序前便得到实质性化解，调解成功金额15万余元，其中近12万元已实际履行到位。剩余13件案件也正在各部门的协同跟进下持续化解中。

 

  “在综治中心设立‘下沉老法官化解团队’，既高效化解了纠纷，也为企业上了一堂生动的纠纷化解课，我们学到了化解同类矛盾的方法，现在小区里的新纠纷明显变少了。”该物业公司负责人坦言。经统计，示范区法院“下沉老法官化解团队”运行月余，前端消化纠纷360余起，大量矛盾纠纷止于诉前，前端解纷的“过滤网”越织越密。

 

  物业服务合同纠纷一头连着企业经营发展，一头连着千家万户切身利益，是基层社会治理的常见难题。今年以来，开封市示范区法院紧紧围绕全省法院“夯实基、务实功、出实绩”工作主线，树牢“如我在诉”意识，持续加强物业纠纷源头治理，推动物业纠纷案件量不断下降，加快完成由“办案型”向“治理型”法院的蝶变。以更有力度、更有温度的司法服务，守护千家万户的安居梦，在综治大格局中不断激活物业纠纷治理效能，为基层治理现代化贡献司法智慧。